揭秘：恒大陷入流动性困局！为何碧桂园屹立不倒？

几个月前，恒大地产由于不能按时兑付部分商业承兑汇票，被网络不停转发，从而导致导致踩踏和挤兑，流动性困局愈演愈烈，逐渐延伸到恒大房地产项目工地停工和恒大财富暴雷。

与此同时，和恒大地产规模相当的碧桂园却始终屹立不倒，至少目前看来，没有出现大规模的网络负面消息，为什么？

核心原因在于，恒大地产和碧桂园的经营模式不同，恒大地产始终是高销售额、高权益额，碧桂园则是高销售额、低权益额！

2021年1-8月合同销售额和权益销售额

2021年1-8月，碧桂园全口径合同销售金额高达5606亿元，排名行业第一，但是，权益销售额仅为3998亿元，排名行业第二，落后于恒大地产，权益比例为71%。

2021年1-8月，恒大地产全口径合同销售金额仅为4417亿元，排名行业第三，但是，全年权益销售额仅为4154亿元，排名行业第一，权益比例为94%，比碧桂园高出23个百分点。

合同销售额和权益销售额

合同销售额容易理解，即房地产企业当期销售住房的合同总额。权益销售额则为企业股权占比为口径，若某项目为多家房企合作，则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业。

权益比例对房地产企业有何影响

从2021年恒大地产和碧桂园的合同销售额、权益销售额变化可以看出，恒大地产的项目股权比例94%，碧桂园的项目股权比例仅为71%，差距23个百分点，影响几何？

举个最简单的例子，恒大地产和碧桂园各在广州建设一个项目，总投资10亿元：恒大地产需要投入9.4亿元；碧桂园只需要投资7.1亿元，另外2.9亿元由合作伙伴投资。

以上仅是一个楼盘，恒大地产和碧桂园2020年度合同销售额均高达7000亿元，需要投资6000亿元，那么，恒大地产需要投资5640亿元，碧桂园则只需要投资4260亿元，差额高达1380亿元之巨。

虽然房地产行业前期存在建筑商、供应商垫款，但是，多出的1380亿元都是恒大地产的债务，必须要偿还，而对于碧桂园而言，通过出让股权，无需偿还这1380亿元。

写在最后：

恒大地产的项目一向都是高权益，而且很少用商品房抵工程款（工抵房通常价格远低于市场价），优点是可以独享高利润，缺点是资金压力很大。

而碧桂园等众多房地产企业则通过出让部分项目股权，用股权融资替代债务，加上通过工抵房处理部分商品房，虽然价格偏低，但是可以大幅降低资金债务和压力。

所以，恒大地产和碧桂园资产规模差不多，销售金额差不多，承受的资金压力却天差地别。目前，恒大地产遭遇流动性困局，再也没有选择，只能通过出让大量孙公司的项目权益，获得现金流！关于这一点，笔者会在下一篇文章中详解。