|
最近，老司机有个明显的感觉，来咨询我买二手房的人多了起来。 自去年9月老司机推出自己的二手房业务以来，累计已经有超过200组客户来找我买房，但其中很大一部分客户观望到现在，并没有成交。 究其原因，是在市场下行时期，他们认为保持观望是最合理的选择。 情况从今年1月开始出现了逆转，最明显的一个特征是新客户下单的速度在加快，上周至少有两组客户在老司机这里成交，他们的成交周期都只有短短几天。 客户犹豫期明显缩短了。  这一年多来，老司机一直在重复一个观点——宁波二手房价格偏高。 事实上，二手房价格的走势，也佐证了这一观点。从去年上半年以来，二手房的平均价格下跌超过了10%，其中前期遭到爆炒的品类如学区房、次新房，以及大家趋之若鹜的一些新区，二手房跌幅更大。 相比之下，二手房成交量的跌幅更是惊人，从每个月6000多套，跌到每个月不到2000套，跌幅超过70%。 去年10-12月，二手房成交量已经在底部盘桓超过3个月，一个周期性的大底，正在形成。 所谓周期，是指房地产一个完整的涨跌期限，一般来说是3-5年。  之前，老司机判断，这个周期性大底会在今年5-6月全面结束，届时二手房成交量会回升到3000套以上，二手房价格会企稳。 但现在看这个过程可能会提前。 最近，大家如果留意央行、发改委、住建部等与房产密切相关的各部门的表态，就能明显的感觉到，房地产的春天，要提前到来了。 最重磅的当然是央行的态度，简单概括就是又猛又快，“猛”是投放力度大，今年上半年的宽松可能堪比2016年或者2020年；“快”是年前就开始投放，甚至都没等到“两会”开完。 一定要领会中央的精神，一定不要刻舟求剑。  不出意外，年后大家就能感受到货币宽松带来的“福利”，特别是开公司的、做生意的，会明显感觉贷款变得特别容易，甚至银行都会跑来找你贷款了。 其实现在已经有不少人有这种感觉。 拿着贷款干什么呢？扩大经营，扩大再生产是一方面，另一方面就是投资。 无论是买理财，还是证券市场，还是楼市，这些贷款总会找到出口。 现在跌成一坨翔的股市，可能几个月后又要高喊资产荒；现在大家还退避三舍的楼市，届时也可能出现抢不到房。 在局部，抢房完全是可能重现的，好巧不巧的是，限购在某些区域又放开了。 老司机一直说，政策始终是落后于市场的，它不但会慢半拍，而且经常用力过猛。 调控时如此，刺激时也是如此。 谁也不敢保证，这次的刺激就一定会那么精准科学，而不会出现矫枉过正。 不管你是否接受，我们必须要承认，现在的政策与两三个月之前的政策相比，已经出现了反转。 打压房地产，已经彻底的被抛在了一边。  回顾这轮大周期： 2016-2018是修复性行情，修复的是前面4年的低迷，释放的是低迷期积压的需求； 2019-2021是机遇性行情，期间碰到了贸易战、疫情等“黑天鹅”，刺激经济而使得房地产“意外”受益； 从去年下半年到今年上半年是出清性行情，出清了大量杠杆，并且出清了大量问题房企。 虽然我们对房价敏感，但房价从来都不是宏观政策变动的理由。就像现在，尽管许多人觉得房价偏高，但新一轮宽松已经陆续抵达。  看待房地产，不要从房价的角度去看，否则它早就该崩盘了；而是要用上帝视角，从宏观的角度去看。 看房地产如何影响GDP，如何影响财政，如何影响就业，这些才是判断宏观政策变动的依据。 从去年三季度起，GDP增速跌破5%安全线，四季度更跌到4%，这显然是不能接受的；从地方财政看，一些地方收入大幅下滑，部分城市濒临财政危机；而在就业方面，国家统计局的数据是，16-24岁的年轻人，失业率高达13.6%。 宏观经济需要中流砥柱。  无论从哪个角度看，经济现在都没有能力扔掉房地产这根“拐杖”，在虚弱之时甚至还要特别仰仗它。 因此，尽管大家都认为房地产现在有很多不合理，房价更不合理，但房地产这架马车还要继续前行。 与汽车市场、其他的消费品市场不同，房地产市场具有投资属性，要让它保持发展势头，就必须要保持房价上涨。恰恰这一点是许多决策者所不知道的，或者是他们不愿意接受的，他们既希望房价保持稳定，又希望交易保持活跃。 老司机曾用自行车来比喻楼市，房价的上涨就像自行车的速度，没有速度这车就站不稳，会倒下来。 正是认识不到房价与交易量的关系，才导致调控反复摇摆，控住了房价，楼市就躺平，想把它扶起来，房价就得涨。 总是不能两全。 解决的办法就在于建设保障房，保障房的价格是恒定的，供需也是恒定的，完全不用调来调去；保障房建设到位了，商品房市场就应该放开，涨跌就随它去了。  房价是不是马上就要涨了？未必！宁波主城区的新楼盘都是限价的，想涨也没空间，最多只是摇号罢了；郊区的更不好说，某些板块如果投资客没有卷土重来的话，三五年也涨不动，可能还会阴跌。 主城区二手房的下跌空间的确不大了，政策托底太明显了，新房和地价也在托底。一些成交量活跃的板块，如城西、江东、洪塘、鄞州中心区等板块，再跌的空间也不大了。 不排除有些二手房还会反弹，如前期压缩得很厉害的学区房，虽然政策的隐患还在，但当下的学区政策未变，孩子读书迫在眉睫，需求还是很刚性的。 目前老司机的二手中介费仍然是全行业最低（详见文末“超低二手中介费”），随着行情回暖，节后中介费调高是大趋势。 行业传统是收房东1%，买家1.6%，老司机收多少合适？欢迎给我留言。  本文源自微信公众号——房产老司机 文章来源【用户6766334644】版权归原作者所有 |
